Fonte: Market Mover (Il Sole 24 ore)

Nel panorama dei mutui italiani, si sta affermando una novità che potrebbe rivoluzionare il modo in cui le banche offrono prestiti ipotecari: il mutuo con spread su misura. Vediamo insieme di cosa si tratta e come funziona questo nuovo approccio basato sulle caratteristiche personali dei richiedenti.

Mutuo con Spread su Misura: Cos'è e Come Funziona

Tradizionalmente, i mutui in Italia erano strutturati in modo abbastanza semplice. Quando un cliente si recava in banca, gli veniva offerto uno spread fisso, cioè un tasso di interesse specifico per i mutui a tasso fisso o variabile. Il mutuo veniva inoltre definito in base al rapporto tra la somma richiesta e il valore della casa, il cosiddetto Loan to Value (LTV). Se il cliente richiedeva un importo maggiore rispetto al valore della casa, lo spread aumentava.

Oggi, però, le cose stanno cambiando rapidamente. Le banche stanno adottando un approccio più personalizzato, considerando variabili come l'età del richiedente e la tipologia di immobile. Questi nuovi parametri includono, ad esempio, la distinzione tra chi ha meno di 36 anni e chi è più grande. Inoltre, si valuta se l'immobile è una casa green, cioè con un'alta efficienza energetica (classi A o B), oppure se è un immobile "brown", con efficienza energetica inferiore.

I Nuovi Parametri che Influenzano il Prezzo del Mutuo

Questi cambiamenti hanno portato a un'offerta bancaria più sofisticata. Le banche ora offrono condizioni diverse in base a:

• Età del richiedente: I giovani sotto i 36 anni possono ottenere condizioni più favorevoli rispetto agli over 36.
• Efficienza energetica della casa: Le case green possono beneficiare di tassi più bassi rispetto a quelle con minore efficienza energetica.
• Loan to Value (LTV): Chi richiede un mutuo inferiore al 50% del valore della casa può ottenere tassi più competitivi.

Ad esempio, se un giovane under 36 richiede un mutuo per una casa green con un LTV non sueriore al 50%, potrebbe ottenere un tasso di interesse intorno al 2,8%. Al contrario, un richiedente over 36 con un immobile non green e un LTV superiore al 50% potrebbe affrontare tassi vicini al 4,5%. Questa differenza di quasi 200 punti base sottolinea quanto sia diventato articolato il mercato.

Il Modello Americano: Risk-Based Pricing

Questo modello di pricing personalizzato, chiamato Risk-Based Pricing, prende spunto dagli Stati Uniti, dove è già ampiamente utilizzato. Negli USA, i mutui sono da tempo su misura per il cliente, grazie a sistemi avanzati che valutano il rischio in modo dettagliato.

Il concetto è semplice: il mutuo è un finanziamento e, come tale, comporta un rischio per la banca che lo eroga. Tradizionalmente, questo rischio veniva valutato principalmente in base all'LTV. Tuttavia, applicando più filtri, come l'età e l'efficienza energetica, le banche possono ridurre il rischio di insolvenza. Questo approccio è positivo per il sistema nel suo complesso, anche se potrebbe risultare meno vantaggioso per alcuni richiedenti, come gli over 36.

Il Futuro: Credit Score Personale in Italia?

In futuro, potremmo vedere l'introduzione di un credit score personale anche in Italia, simile a quanto avviene negli Stati Uniti. Lì, il credit score è un punteggio che valuta la storia creditizia e il comportamento finanziario del richiedente, influenzando l'accesso al credito.

Un algoritmo calcola questo punteggio in modo matematico, determinando così le condizioni del mutuo. Questo sistema, ancora lontano in Italia, rappresenta un possibile punto di arrivo per il nostro mercato finanziario. Un credit score preciso e algoritmico potrebbe infatti offrire una valutazione più equa e accurata del rischio associato a ciascun cliente.

In un mercato dei mutui sempre più complesso, adottare una pianificazione finanziaria attenta è fondamentale per gestire al meglio le proprie finanze personali. Comprendere le varie opzioni e pianificare in modo strategico consente a singoli e famiglie di prendere decisioni informate per il proprio futuro economico. Una consulenza finanziaria personalizzata può guidarti in questo processo, aiutandoti a trovare soluzioni su misura per le tue esigenze. 

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